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土地财政模式，真走不下去了吗？

【资料图】

不敢下结论，但看完上半年的数据，难是真的难。

土地之难，难于：2023年上半年，全国卖地收入大滑坡！

上半年全国的土地成绩单出来了，一起看看吧：

1、土地供应规划建筑面积21854.23万㎡，同比下跌37.02%，较去年下半年下跌63.88%；

2、成交规划建筑面积15438.32万㎡，同比下跌37.43%，较去年下半年下跌71.5%。

3、上半年全国土地成交金额为9027.88亿元，环比下降62.43%，较去年同期下降31.24%。

跌跌不休，上半年供应环跌6成、成交环跌7成、金额环跌6成！

还有一个不得不面对是事实是：

——全国土地成交金额，马上要跌到2015年上半年的低谷了！

看图：这是2011年至今，全国土地市场成交情况。

很明显，近十年来，全国卖地收入最高的是2020年下半年，半年时间卖地收入超过3万亿。

那时候，随便拉出来一个城市，土地财政都漂亮得很。

2011年至今，全国土地有3个低谷期：2012年上半年，2015年上半年，和2023年上半年。

而今年上半年的土地出让金，已经跌到了近13年来第3低值！

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土地之难，难于：土地市场冰冻三尺，一个比一个凉！

除了一线城市外，其余城市的土地市场相当难看。

首先，2023上半年，土地成交规模一二三四线全线下跌：

一线城市土地成交规模同比下跌25.9%；

二线城市同比下跌36.3%；

三四线城市同比下跌39%。

也有少数城市，退出集中土拍后，改成少量多次拍，还算有热度，也有不少溢价地。

看看TOP5都是哪些城市：

北京，上半年土地出让金额1077亿元排名全国第一。

杭州，土地出让金额1061亿元排名全国第二。

上海，金额597亿元排名全国第三。

广州，金额593亿元排名全国第四。

西安，金额487亿元排名第五。

其余绝大部分城市，土地市场那是一个更比一个凉。

举几个典型的例子吧。

看看武汉——

半年卖地收入，不及三年前的零头！

2021年上半年，武汉短短半年卖地收入高达1028.71亿元，比很多城市一年都多。

现在嘞？

今年上半年，加上周边郊县，武汉全市一共卖了29宗地，总金额175.36亿元，同比下跌36%，和2021年上半年比大跌超80%！

看看金华——

半年卖地收入，快跌成苍蝇腿儿了！

看图，这是近三年来金华上半年卖地情况。

今年上半年，金华一共卖了9宗地，其中6宗都是安置房用地，商品住宅类用地只有3宗。

看看如履薄冰的昆明——

昆明的土地市场，早在2021年就不行了。

看图，感受下昆明土地的凉意。

早在2021年，别的城市还卖地卖的如火如荼，昆明就已经跌的不成样了。

此后，一蹶不振。

今年上半年主城区一共卖了260.67亩，卖地总收入26.9亿元。

如今的昆明，负面重重，困难重重，唉……

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土地之难，难于：有些城市都不敢供地了！

整体上，今年各城供地规模，都在急速缩减。

尤其是住宅用地供应，更是创近五年新低。

之前都在20%以上，到2023年，住宅用地占比跌到了17.6%，最低的一年。

尤其是现在库存压力比较大的城市，住宅用地，不敢供，根本不敢供。

典型的2个东北城市沈阳、长春。

沈阳市场压力大到什么程度？

2022年沈阳两次土拍，只卖了14宗住宅用地，可以说没一点热度；

第三轮土拍呢？一看市场太冷，直接放弃不拍了！

更严重的是，沈阳2021/2022年拍过的地，大部分都还没开发，根本不敢动工。

如今呢？2023年沈阳宅地供地计划出来后，供应量比去年跌了高达70%。

今年上半年，沈阳还没有卖过一宗地！

长春市场，更加魔幻！

2019年，长春成交79宗商住用地，共计769万㎡；

2020年，成交95宗地，共计815万㎡；

2021年，成交112宗地，共计886万㎡；

2022年呢？全年一共成交了4宗住宅用地，一共仅仅有18万㎡。

一座城市苦哈哈卖一年地，不如人家卖一块地！

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土地之难，难于：成交金额、面积都在猛降，只有楼面价在涨！

看数据。

而且，还不是一两个城市在涨，是很多城市都在涨。

——楼面价在涨：

2023上半年一线城市成交楼面价同比上涨9.1%，二线、三四线城市同比分别上涨4.5%、4%；

——溢价率也在涨：

尤其是6月，溢价率回升，且创近22个月以来溢价率新高。

上半年一线城市平均溢价率7.32%；

二线城市溢价率6.39%；

三四线城市溢价率6.63%；

为什么各项土地指标都在猛跌，地价却在涨？

很简单，人为调控，调整土地结构嘛，比如放弃过去常卖的远郊地，换成核心城区优质地。

关键是，把好地拿出来，来推高溢价率、推高平均楼面价，有意义吗？能助推市场回暖吗？能涨一涨市场情绪和预期吗？

结果大家都看到了啊，必然不能啊！

很多城市，土地推介会一轮接一轮的搞，土地一宗接一宗的终止下架，卖不动依然还是卖不动。

即便现在通过各种手段，流拍控制住了，平均地价起来了，还出现了少数溢价，但绝大多数城市的土地市场，依然没有回暖。

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现在的土地问题，根本不是流拍的问题、不是价格的问题。

是什么？

是现在根本不敢放开供地，一旦放开供，流拍数据会很难看的问题；

是政府着急卖地，无奈开发商不敢买、没钱买、没预期买的问题；

是城投已经兜底两年，早就扛不住要退场的问题；

是之前供地太多行情又差，造城库存积压太难消化的问题；

是房子卖不动盈利困难的问题，买了地卖不出去房，地就要砸手里的问题；

是市场行情差预期不够，商品房库存太多导致供需不平衡的问题；

以上，都是问题。

这一圈儿，就是一个问题循环，困住了土地市场，困住了地方财政，困住了楼市里的千千万万！

所以土地市场的问题，靠人为调整，根本解决不了问题。

根源还是前端销售端。

开发商房子卖不出去，看不到回款、看不到行情、看不到利润，怎么会积极拿地？

土地交易量在跌，新房二手房交易量在跌，价格也在跌，房东们赔钱也要抛售。

购房者，看不到土地回暖、看不到行情回暖，看不到交易回暖、看不到房价回暖，又怎能看到上涨预期？

看不到上涨预期，又怎么会积极入场买买买？

销售端起不来，土地就别想回暖，一切都白搭！

卖地收入跌跌不休，太多城市的财政就扛不住！

这一切，太难太难……

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