原告诉称

(资料图)

原告杜某起诉请求：一、确认杜某与苏某杰、秦某及E公司于2013年2月27日签订的《北京市房屋买卖居间合同》有效；二、案件受理费由秦某、苏某涛、苏某旭承担。

事实与理由：2011年11月22日，苏某杰作为被腾退人与北京市朝阳区某拆迁办（以下简称“安置办公室”）签订《安置协议书》，约定：甲方（安置办公室）因对腾退范围内乙方（苏某杰）北京市朝阳区A号居住的房屋进行腾退安置。苏某杰需腾退正式住宅房屋建筑面积共计210平方米，安置办公室按人均45平方米（含）对苏某杰安置现房后另安置期房肆套，其中一居室两套，两居室两套。

2013年2月27日，杜某与苏某杰、秦某及第三人北京E公司签订《北京市房屋买卖居间合同》，约定：甲方（苏某杰）拥有位于北京市朝阳区一号的房产，乙方（杜某）自愿购买甲方上述房产。双方同意上述房屋售价为人民币71万元。付款方式为2013年2月27日，乙方向甲方支付定金55万元，2013年4月27日前乙方向甲方支付购房首付款10万元，收房当日乙方向甲方支付剩余购房款5万元，剩余1万元整，在甲乙双方过户当日一次性付清给甲方。

第七条第一款约定：甲方在收到上述第二笔10万元整房款之后，无条件协助乙方办理物业交接手续，待具备产权变更十个工作日内甲方无条件协助乙方办理产权变更手续。签订合同后，杜某共向苏某杰支付购房款66万元。

2013年3月15日，北京市某律师事务所出具《律师见证书》，确认苏某杰、杜某及E公司对涉案《北京市房屋买卖居间合同》的内容确认无误，合同条款是三方真实意思表示，签约行为完全出于自愿。2014年3月7日，苏某涛（苏某杰的儿子）向杜某出具《同意书》，写明“家庭成员苏某涛同意苏某杰出售北京市朝阳区一号房屋，特此证明”。

另，杜某委托金某代为办理上述房屋买卖的签署购房合同、见证书以及付款等全部事宜。秦某与苏某杰系夫妻关系，苏某涛系苏某杰的儿子，苏某旭系苏某杰的女儿，苏某杰已于2018年3月14日去世，苏某杰的父亲苏某学已于1986年8月6日去世，苏某杰的母亲董某已于2008年10月12日去世。《土地置换管理办法》第二十五条规定：购买新建楼房的住户，可以依有关规定将所购房屋上市出售；允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。杜某认为，涉案《北京市房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认该房屋买卖合同有效。现苏某杰去世，其法定继承人秦某、苏某涛、苏某旭应当承担相应民事法律责任。

被告辩称

被告秦某、苏某旭辩称：不同意原告杜某的诉讼请求、事实和理由。不认可涉案《北京市房屋买卖居间合同》合法有效。涉案房屋还有其他人的份额，我们无权处分涉案房屋。另外，涉案《北京市房屋买卖居间合同》签署过程中秦某正在与苏某杰赌气，没有看合同。涉案《北京市房屋买卖居间合同》对我没有任何保障。

第三人E公司述称：我方对于合同效力不发表意见，由法院依法裁判。

被告苏某涛、第三人张某经本院依法传唤，未到庭发表辩论意见，亦未提交书面答辩意见。

法院查明

2013年2月23日，苏某杰作为出售方（甲方），杜某作为买受方（乙方），E公司作为居间方（丙方），签订《房屋买卖定金收付书》，载明如下主要内容：甲乙双方共同确认就坐落于北京市朝阳区一号的房屋，甲乙双方达成如下一致买卖意向，交易价格71万元。双方约定2013年2月27日正式签订房屋买卖合同。乙方向甲方支付定金2万元作为双方订立协议的保证。

2013年2月27日，苏某杰作为出售方（即甲方），秦某作为共有人，杜某作为买售方（即乙方），金某作为杜某的委托代理人，签订《北京市房屋买卖居间合同》（以下简称涉案合同），约定如下主要内容：甲方拥有位于北京市朝阳区一号的房产，乙方自愿购买甲方上述房产。双方同意上述房屋售价71万。付款方式：2013年2月27日乙方向甲方支付定金55万元。2013年4月27日前乙方向甲方支付购房首付款10万元，收房当日支付剩余购房款5万元，剩余1万元在双方过户当日一次性付清给甲方。

甲方保证对所提供房屋的独立合法所有权，并保证该房屋没有产权纠纷、没有按揭、抵押债务、税项及租金等纠纷。甲方保证该套房屋系合法所得，因房子属于期房，故交房时间以开发商通知时间为准。因现有购买人杜某不能确认产权人姓名，待产权人确认后出售人苏某杰保证无条件协助办理产权转移手续及合同变更。因本合同房产证过户时间较长，合同以过户完毕终止。各方另对其他事项予以约定。合同尾部签章处，苏某杰、秦某在甲方（共有人）处签字捺手印，金某代杜某在乙方处签字捺手印。

2013年3月15日，苏某杰出具《保证书》并在保证人处签字，《保证书》主要内容为：现将我所有的位于北京市朝阳区一号出售给杜某，如今后有第三方对本次房屋买卖提出异议，给购买方杜某造成的经济损失由我全部承担。2014年3月7日，苏某涛签署《同意书》，载明：家庭成员苏某涛同意苏某杰出售北京市朝阳区一号房屋一套。

2013年2月27日，案外人金某通过银行向苏某杰转账53万元，苏某杰在转账凭条上签字，确认收到涉案房屋购房款和定金55万元。2013年4月26日，苏某杰出具收据，载明收到购房款10万元，苏某杰在收据下方签字，王某在收款人处签字。杜某主张，王某系苏某杰的债权人，杜某将钱款交给王某系受苏某杰指示。2014年3月7日，苏某杰出具收据，载明收到购房款1万元。苏某杰和苏某涛共同在收款人处签字。

苏某杰于2018年3月14日去世，其父母先于苏某杰去世。苏某杰去世之前配偶系秦某，二人育有一女苏某旭。另苏某杰与前妻育有一子苏某涛，苏某涛与张某于2011年8月15日登记结婚，后二人于2017年2月24日协议离婚。

另查一，2011年11月22日，苏某杰作为被腾退人（乙方），与拆迁办作为腾退人（甲方），签订《安置协议书》，约定如下主要内容：甲方需要对腾退范围内乙方北京市朝阳区居住房屋进行腾退安置。乙方需腾退房屋建筑面积210平方米。乙方实际腾退人口数5人，分别是产权人苏某杰，之妻秦某，之子苏某涛，之儿媳张某，之女苏某旭。2012年3月18日，苏某杰作为乙方在《房屋腾退安置协议书附件》上签字安置房屋四套。

另查二，苏某涛与张某于2017年2月24日签订离婚协议就财产内容有如下约定：双方婚后赶上拆迁，国家分配给女方和子女各一套一居室，婚后男方将家中所有房产变卖，卖房的房款与女方无关，房款是男方收的，家中目前无财产。双方婚前、婚后一切债务由男方一人承担，与女方无关。

另查三，各方认可涉案房屋现在由杜某控制、使用。

另查四，各方认可涉案房屋目前没有办理房屋所有权证书，涉案房屋不属于经济适用房。

裁判结果

确认原告杜某与苏某杰、被告秦某、第三人北京E公司签订《北京市房屋买卖居间合同》合法有效。

房产律师靳双权点评

首先，涉案房屋的取得源于被腾退人苏某杰基于腾退安置协议取得，该房屋不属于经济适用住房等政策性保障住房，在转让权利上并无特别限制，故涉案《北京市房屋买卖居间合同》未出现违反法律、行政法规强制性规定之情形。其次，秦某主张涉案房屋有其他人份额，需要指出，法律规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另根据在案事实，涉案《安置协议书》中腾退人包括：苏某杰、秦某、苏某涛、张某、苏某旭等五人。前述人员对于涉案房屋具有相关财产性权益。秦某在涉案《北京市房屋买卖居间合同》签字确认。苏某涛在《同意书》中作出确认，且与苏某杰共同收取部分购房款。

张某在离婚协议中的表述可看出其对售房一事系明知，至今未提出异议，并在离婚协议中对出售房屋、取得房款及债务处理一并作出说明和安排，当无法定情形时该离婚协议对张某具有约束力。签订合同时某作为未成年人，苏某杰售房行为同时可取得对价房款，未明显侵害苏某旭合法利益。可见涉案《北京市房屋买卖居间合同》并未侵害第三人利益。再次，秦某主张未阅读合同条款即签字，但其作为成年理性主体，应对其签字行为及法律后果具有预见性。故法院对其抗辩意见不予采信。

综上，涉案《北京市房屋买卖居间合同》未出现合同无效之情形，应属合法有效。

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